Каждый день проводятся тысячи сделок купли-продажи, но гладко все проходит не всегда.
Сложности с регистрацией сделки и переходом права собственности могут быть из-за обременения: несколько собственников, арест, залог, долги по ЖКХ.
Причем последняя причина не является редкой. Многие граждане имеют задолженность за коммунальные услуги.
Продать квартиру с долгами не получится. Но если срочно требуется это сделать, то выходы есть. Когда долг небольшой, то проблема решается самостоятельным погашением. Но бывает, что долг по ЖКХ переваливает за 100 000 р. Понятно, что такая крупная сумма есть не у всех. И что делать, если требуется продать квартиру?
Ситуация: человек получает в наследство квартиру, которую хочет сразу продать. Далее выясняется, что имеется задолженность по ЖКХ в размере 150 000 р. Таких денег у наследника нет, но продать жилье ему все равно нужно срочно. Как ее решить?
Попросить погасить долг нового владельца после продажи
Такой вариант встречается редко, но стоит о нем поговорить. Требуется попросить потенциального покупателя уже после перехода права собственности погасить долг. Точнее, задолженность просто перейдет ему. Для этого составляется отдельное соглашение сторонами, что потом фиксируется в преддоговоре купли-продажи.
Согласно статье 391 ГК в данном случае требуется получить согласие от управляющей компании на переход долга по ЖКХ. Еще нужно известить управленцев письменно, что после сделки другой человек будет платить за услуги, и приложить копию выписки их ЕГРН и самого ДКП.
После регистрации сделки обязательство по погашению долга перейдет на покупателя.
Понятно, что новый владелец не обязан платить за должника. Поэтому придется сделать скидку на саму недвижимость. Но все равно лишняя «волокита» и непонятные соглашения отпугивают покупателей. Чтобы увеличить шансы на продажу квартиры с долгами по ЖКХ, следует пойти другим путем.
Задаток
Еще можно составить ДКП с задатком. Вообще он нужен для гарантии проведения сделки. Смысл в том, что покупатель вносит задаток, чтобы продавец не продал жилье другому лицу. Для продавца задаток тоже выгоден, ведь он находит покупателя, который потом не откажется от сделки, если передумает.
Фактически сорвать сделку может любая сторона, но это чревато финансовыми последствиями. Если это сделает покупатель, то задаток ему не возвращается. Когда передумал продавать жилье собственник, то он заплатит штраф в пользу покупателя.
В данном случае сумма задатка будет направлена потом на оплату долга по ЖКХ. Допустим, недвижимость стоит 3 млн рублей, а долг составляет 150 т. р. Значит, и задаток будет в размере 150 т. р. Данная сумма размещается на отдельном счете. Соответственно, за жилье при заключении сделки и расчете покупатель должен будет потом заплатить 2.85 млн рублей.
Никто не запрещает прямо в договоре задатка прописать обязанность продавца погасить этими деньгами долги. После погашения и регистрации сделки купли-продажи новый владелец получит жилье в собственность уже без обременения.
Минус данного способа в том, что задаток не может быть большим. То есть крупный задаток – риск для покупателя. Поэтому стоит в таком случае задуматься о самом правильном и безопасном варианте.
Сделка через ячейку в банке
Решить вопросы и стать гарантом сделки может банк. В данном случае в банке арендуются две ячейки: в одну помещаются деньги за жилье (2.85 млн рублей), а во вторую – сумма, равная долгу по ЖКХ (150 т. р.).
При этом в договоре аренды обязательно прописываются условия получения денег. Из первой ячейке продавец получит деньги только после регистрации сделки купли-продажи. Из другой ячейки он получит деньги только после погашения долга по ЖКХ.
Теперь все просто: сначала в Росреестре или МФЦ регистрируется сделка. По данном факту продавец получает договор с отметкой о переходе права собственности, которую предъявляет в банке, чтобы получить 2.85 млн рублей из первой ячейки.
Из полученных денег выделяется сумма для погашения долга по ЖКХ. И когда продавец получит справку об отсутствии долгов, то с ней сможет снова отправиться в банк, чтобы забрать оставшиеся деньги из второй ячейки.
Ранее мы рассказывали об улучшении доходного дома в Хохловском переулке.
